Bei Aufzügen und Heizungen ist klar, wer wann prüft. Bei der Elektroinstallation im Wohnhaus ist es das nicht — und genau deshalb wird sie am häufigsten vergessen. Dabei ist sie eine der häufigsten Brandursachen in Gebäuden.
Warum es im Wohngebäude keine feste Frist gibt
Für überwachungsbedürftige Anlagen wie Aufzüge schreibt die Betriebssicherheitsverordnung Prüfungen mit festen Höchstfristen vor. Für die Elektroinstallation eines vermieteten Wohnhauses gibt es keine solche Regelung. Das bedeutet aber nicht, dass nichts zu tun wäre: Es greift die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Der Eigentümer muss die Anlage in einem Zustand halten, in dem sie niemanden gefährdet.
Anders liegt es, sobald Arbeitsplätze betroffen sind — etwa bei einer angestellten Hausmeisterin oder in gewerblich genutzten Einheiten. Dort greifen die Vorgaben des Arbeitsschutzrechts mit klaren Anforderungen an die Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel.
Was zur Anlage des Eigentümers gehört
- Hausanschlusskasten und Zählerplatz
- Steigleitungen und Unterverteilungen
- Allgemeinstrom: Treppenhaus, Keller, Dachboden, Außenbeleuchtung
- Klingel-, Sprech- und Türöffneranlage
- Waschküche, Trockenraum, Tiefgarage, Aufzugsanschluss
- Blitzschutzanlage, sofern vorhanden
Diese Bereiche sind der Kern der Prüfung. Die Installation innerhalb der Wohnungen wird üblicherweise bei Mieterwechseln und auf Meldung geprüft.
Was bei einer Prüfung geschieht
Eine Prüfung besteht aus Besichtigen, Erproben und Messen. Besichtigt wird der Zustand: Beschädigungen, fehlende Abdeckungen, unzulässige Provisorien, Beschriftung der Stromkreise. Erprobt werden Schutzeinrichtungen, insbesondere Fehlerstromschutzschalter. Gemessen werden unter anderem Isolationswiderstand, Schleifenimpedanz und die Wirksamkeit der Schutzmaßnahmen.
Ergebnis ist ein Prüfbericht mit den Messwerten, den festgestellten Mängeln und einer Einschätzung, was wann zu beheben ist. Dieser Bericht ist das eigentliche Produkt — heben Sie ihn auf, auch wenn keine Mängel gefunden wurden.
Anlässe, bei denen zu prüfen ist
- nach Errichtung, Erweiterung oder wesentlicher Änderung der Anlage
- beim Kauf eines Objekts, als Teil der Bestandsaufnahme
- nach einem Schadensereignis wie Blitzschlag, Wassereinbruch oder Brand
- bei wiederholten Störungen, ausgelösten Sicherungen oder auffälligen Gerüchen
- vor dem Anschluss größerer Verbraucher, etwa einer Ladeeinrichtung für Elektrofahrzeuge
Typische Schwachstellen im Altbau
Wiederkehrend sind: fehlender Fehlerstromschutz in Bereichen, in denen er heute selbstverständlich wäre; alte Leitungen mit zu geringem Querschnitt für heutige Lasten; über Jahre gewachsene Verteilungen ohne Beschriftung; Klemmstellen, die sich durch Wärmezyklen gelockert haben; provisorische Verlängerungen in Keller und Waschküche.
Neu hinzugekommen ist die Ladeinfrastruktur. Wo Bewohner ein Elektrofahrzeug laden wollen, muss vorher geprüft werden, ob Hausanschluss und Verteilung das tragen. Eine improvisierte Lösung über eine Haushaltssteckdose ist keine Dauerlösung, sondern ein Brandrisiko.
Kosten und Umlage
Bei einzelnen Anlagen — etwa Aufzug oder Heizung — nennt die Betriebskostenverordnung die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit ausdrücklich als umlagefähig. Für eine allgemeine Elektroprüfung des Gebäudes ist die Umlagefähigkeit dagegen nicht eindeutig geklärt.
Praktischer Rat: Behandeln Sie die allgemeine Elektroprüfung als Eigentümerkosten, solange keine Vereinbarung über sonstige Betriebskosten im Mietvertrag besteht. Die Beträge sind überschaubar; ein Streit über die Abrechnung kostet mehr als die Position wert ist.
Umsetzung im SPro Manager
Die Prüfung wird als wiederkehrender Termin am Objekt geführt, mit dem von der Fachkraft festgelegten Intervall und einer Erinnerung mit Vorlauf. Der Prüfbericht liegt beim Objekt und ist damit auch nach Jahren auffindbar — genau dann, wenn er gebraucht wird.
Mängel aus dem Bericht lassen sich als Aufgaben mit Fälligkeit anlegen und nach Erledigung abhaken. Damit entsteht ohne Zusatzaufwand der Nachweis, dass festgestellte Mängel nicht liegen geblieben sind.