Der Energieausweis ist das Dokument, das am häufigsten zu spät auftaucht. Die Wohnung ist inseriert, der Besichtigungstermin steht, und erst dann fällt auf, dass der letzte Ausweis vor elf Jahren erstellt wurde. Dabei ist die Pflicht klar geregelt, und mit etwas Vorlauf kostet ihre Erfüllung wenig.
Wann ein Ausweis vorliegen muss
Ein Energieausweis ist erforderlich, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder mit einem Erbbaurecht belastet wird. Er ist außerdem bei Neubauten und bei größeren Änderungen an bestehenden Gebäuden auszustellen. Die Pflicht trifft den Verkäufer beziehungsweise den Vermieter, in der Praxis also die Verwaltung, die das Objekt betreut.
Der zeitliche Ablauf ist dreistufig. In der Anzeige müssen bereits die Kennwerte des Ausweises genannt werden. Bei der Besichtigung ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen; findet keine Besichtigung statt, genügt die unverzügliche Vorlage auf Verlangen. Spätestens beiVertragsabschluss ist er dem Käufer oder Mieter zu übergeben, im Original oder in Kopie.
Bei Eigentumswohnungen wird der Ausweis nicht je Wohnung, sondern für das gesamte Gebäude erstellt. Die Eigentümergemeinschaft beauftragt ihn, die Kosten trägt die Gemeinschaft, und jeder Eigentümer kann eine Kopie für seine eigene Vermietung verwenden. Ein Beschluss darüber gehört auf die Tagesordnung, bevor der alte Ausweis abläuft.
Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis
Es gibt zwei Arten, und sie messen Unterschiedliches.
Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Aus den Abrechnungen der letzten drei Jahre wird ein Mittelwert gebildet, um Leerstand bereinigt und über einen Klimafaktor auf ein durchschnittliches Wetter umgerechnet. Er ist schnell und günstig zu erstellen, sagt aber so viel über die Bewohner wie über das Gebäude: Wer sparsam heizt, erzeugt einen guten Wert, auch wenn das Haus schlecht gedämmt ist.
Der Bedarfsausweis geht vom Gebäude aus. Er berechnet aus Geometrie, Bauteilaufbau, Fensterflächen und Anlagentechnik, wie viel Energie das Gebäude bei standardisierter Nutzung benötigt. Er ist aufwendiger, teurer und aussagekräftiger. Für die Frage, ob eine Sanierung lohnt, ist er die einzige brauchbare Grundlage, weil er Bauteile einzeln bewertet.
Wann Sie wählen dürfen und wann nicht
Grundsätzlich besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Arten. Es entfällt für kleine, unsanierte Altbauten: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht worden sind, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Für Neubauten wird ohnehin ein Bedarfsausweis erstellt, weil er sich aus dem Nachweisverfahren der Planung ergibt. Bei größeren Änderungen am Bestand gilt dasselbe, sobald der Nachweis für das gesamte Gebäude geführt wird.
Ein Verbrauchsausweis setzt außerdem voraus, dass überhaupt Verbrauchsdaten für drei zusammenhängende Jahre vorliegen. Nach längerem Leerstand oder nach einem Heizungstausch mit Systemwechsel fehlt diese Grundlage häufig, und der Bedarfsausweis bleibt der einzige Weg.
Was im Ausweis steht
- Art des Ausweises: Verbrauch oder Bedarf
- Endenergiekennwert und Primärenergiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr
- Energieeffizienzklasse von A plus bis H
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes und Baujahr der Wärmeerzeugung
- Angaben zu erneuerbaren Energien und, seit der Einführung, zu den Treibhausgasemissionen
- Modernisierungsempfehlungen, sofern welche möglich sind
- Registriernummer, Ausstellungsdatum und Angaben zum Aussteller
Die Registriernummer ist mehr als eine Formalie: Über sie wird der Ausweis bei der zuständigen Stelle erfasst und kann stichprobenweise geprüft werden. Ein Ausweis ohne Registriernummer ist kein Energieausweis im Sinne des Gesetzes.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wer in kommerziellen Medien inseriert, also etwa in Portalen, Zeitungen oder auf der eigenen gewerblichen Website, muss bestimmte Werte aus dem Ausweis in die Anzeige aufnehmen, sofern zum Zeitpunkt der Schaltung ein Ausweis vorliegt. Anzugeben sind:
- die Art des Energieausweises
- der Endenergiebedarf beziehungsweise der Endenergieverbrauch
- der wesentliche Energieträger der Heizung
- das Baujahr des Gebäudes nach den Angaben im Ausweis
- die Energieeffizienzklasse
Diese Angaben gehören in die Anzeige selbst, nicht in ein verlinktes Dokument und nicht in eine Fußnote, die erst nach mehreren Klicks erscheint. Fehlen sie, ist das nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern regelmäßig auch ein Wettbewerbsverstoß, der abgemahnt werden kann. Für Verwaltungen mit vielen Inseraten ist eine Textbausteinvorlage die einfachste Absicherung.
Gültigkeit, Erneuerung und Ausstellungsberechtigung
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Danach verliert er seine Wirkung; eine Verlängerung gibt es nicht. Wird das Gebäude in der Zwischenzeit saniert, bleibt der alte Ausweis formal gültig, gibt den Zustand aber falsch wieder. Wer saniert hat, sollte deshalb neu ausstellen lassen, schon weil die bessere Klasse in der Vermarktung wirkt.
Ausstellen dürfen nur bestimmte, im Gesetz benannte Berufsgruppen: Architekten, Ingenieure bestimmter Fachrichtungen sowie Handwerksmeister und Techniker der einschlägigen Gewerke, jeweils mit entsprechender Fortbildung. Angebote, die einen Ausweis in wenigen Minuten allein aus einem Onlineformular erzeugen, sind mit Vorsicht zu behandeln: Der Aussteller haftet für die Richtigkeit der Daten, und er muss die Angaben plausibel prüfen.
Für die Datengrundlage ist der Eigentümer verantwortlich. Wer falsche Verbrauchswerte oder falsche Flächen liefert, kann sich nicht auf den Aussteller berufen. Sauber gepflegte Flächen und Abrechnungen sind also Voraussetzung, nicht Zugabe.
Verstöße und Bußgeld
Das Gebäudeenergiegesetz behandelt Verstöße als Ordnungswidrigkeiten. Der obere Rahmen liegt bei zehntausend Euro; für einzelne Tatbestände, etwa fehlende Angaben in einer Anzeige, gelten niedrigere Höchstbeträge. Bußgelder werden von den Ländern verfolgt, in Nordrhein-Westfalen über die zuständigen Behörden der Kommunen und Bezirksregierungen.
Der praktisch häufigere Ärger entsteht anderswo. Ein Mieter oder Käufer, dem der Ausweis nicht vorgelegt wurde, kann daraus Argumente ableiten, und Mitbewerber mahnen fehlende Pflichtangaben ab. Beides kostet mehr Zeit als die rechtzeitige Beauftragung eines Ausstellers.
Eine eigene Pflicht trifft Gebäude, in denen Behörden Publikumsverkehr abwickeln, sowie größere Gebäude mit starkem Publikumsverkehr: Dort ist der Energieausweis an gut sichtbarer Stelle auszuhängen. Für gewöhnliche Wohngebäude gilt das nicht; ein Aushang im Treppenhaus ist dort weder vorgeschrieben noch üblich.
Kalkulatorisch ist der Ausweis eine kleine Position. Ein Verbrauchsausweis für ein Mehrfamilienhaus bewegt sich im niedrigen dreistelligen Bereich, ein Bedarfsausweis liegt deutlich darüber, weil die Aufnahme der Bauteile Zeit kostet. Beide Beträge gehören zu den Kosten der Verwaltung des Objekts und sind keine umlagefähigen Betriebskosten; in der Wohnungseigentümergemeinschaft trägt sie die Gemeinschaft. Planen Sie die Beauftragung außerhalb der Heizperiode ein, dann sind Aussteller schneller verfügbar.
Umsetzung im SPro Manager
Der Energieausweis liegt im SPro Manager beim Gebäude, mit Ausstellungsdatum und Ablaufdatum. Aus dem Ablaufdatum entsteht eine Erinnerung mit mehreren Monaten Vorlauf, damit die Neuausstellung nicht mit einem Vermietungstermin kollidiert.
Die Kennwerte, die in jede Anzeige gehören, werden einmal am Gebäude erfasst: Art des Ausweises, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Für ein Inserat lassen sie sich von dort übernehmen, statt sie aus einer PDF-Datei abzutippen. Das dokumentierte Datum der Vorlage bei Besichtigung und der Übergabe bei Vertragsschluss wird beim Mietverhältnis vermerkt.
Die Verbrauchsdaten für einen Verbrauchsausweis stammen aus den Heizkostenabrechnungen, die ohnehin im System liegen. Sie lassen sich als Grundlage an den Aussteller weitergeben. Den Ausweis selbst erstellt der Aussteller, nicht die Software.