Das Gebäudeenergiegesetz ist für die Verwaltung von Bestandsgebäuden kein Thema für den Neubau, sondern eine Sammlung sehr konkreter Pflichten, die auch dann greifen, wenn niemand etwas umbaut. Wer sie kennt, kann sie einplanen. Wer sie übersieht, erfährt davon oft erst bei der Feuerstättenschau oder beim Verkauf.
Was das Gesetz regelt
Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist seit dem 1. November 2020 in Kraft. Es hat drei zuvor getrennte Regelwerke zusammengeführt: das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz. Seither steht in einem Gesetz, welche energetischen Anforderungen ein Gebäude erfüllen muss, wie der Energiebedarf berechnet wird und welche Rolle erneuerbare Energien bei der Wärme spielen.
Für die Verwaltung sind vier Blöcke wichtig. Erstens die Nachrüstpflichten, die unabhängig von jeder Baumaßnahme gelten. Zweitens das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel. Drittens die Anforderungen, die greifen, sobald eine Heizung ersetzt oder ein größerer Bauteil geändert wird. Viertens die Pflicht, den Zustand des Gebäudes über den Energieausweis zu dokumentieren.
Das Gesetz ist seit seinem Inkrafttreten mehrfach geändert worden, zuletzt vor allem bei den Anforderungen an neue Heizungen. Prüfen Sie deshalb vor jeder größeren Investitionsentscheidung den aktuellen Stand, statt sich auf eine ältere Zusammenfassung zu verlassen.
Nachrüstpflichten an Decke und Leitungen
Zwei Nachrüstpflichten treffen praktisch jedes ältere Mehrfamilienhaus, und beide sind vergleichsweise günstig zu erfüllen.
Die erste betrifft die oberste Geschossdecke. Sie muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient den Wert von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Gemeint sind Decken zu unbeheizten Dachräumen. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Sie entfällt, wenn die Decke die Anforderung ohnehin einhält oder wenn das Dachgeschoss beheizt ist und dadurch als Teil der beheizten Hülle zählt.
Die zweite betrifft Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Sie sind zu dämmen, ebenso die zugehörigen Armaturen. Das ist der klassische Fall im Keller: blanke Vor- und Rücklaufleitungen über dem Kopf, die den ganzen Winter über den Kellerflur heizen. Der Aufwand liegt bei einem Bruchteil dessen, was die Wärmeverluste über die Jahre kosten.
Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am maßgeblichen Stichtag bereits selbst bewohnte. Diese Ausnahme ist personengebunden, und genau daran knüpft die Frist beim Eigentümerwechsel an.
Betriebsverbot für alte Heizkessel
Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden, dürfen nach Ablauf von dreißig Jahren seit ihrem Einbau nicht mehr betrieben werden. Der Satz klingt schärfer, als er in der Praxis wirkt, denn er hat gewichtige Ausnahmen.
- Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel sind vom Verbot ausgenommen.
- Anlagen mit sehr kleiner Nennleistung und Anlagen mit sehr großer Nennleistung fallen nicht darunter.
- Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gilt dieselbe personengebundene Ausnahme wie bei den Nachrüstpflichten.
Betroffen sind damit vor allem alte Konstanttemperaturkessel. Ob ein Kessel darunter fällt, lässt sich nicht am Typenschild allein ablesen; der Schornsteinfeger kann es beurteilen und vermerkt es in seinen Unterlagen. Für die Verwaltung heißt das: Einbaujahr und Bauart jeder Anlage gehören in die Objektakte, nicht in den Kopf des Hausmeisters.
Wenn eine neue Heizung ansteht
Für neu eingebaute Heizungen verlangt das Gesetz einen Mindestanteil erneuerbarer Energien an der bereitgestellten Wärme. Im Bestand ist diese Anforderung an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Sie greift erst, wenn die Gemeinde ihre Planung vorgelegt und das Gebiet eingeordnet hat. Die dafür maßgeblichen Termine unterscheiden sich nach der Größe der Gemeinde und sind zudem Gegenstand laufender Gesetzgebung. Fragen Sie den Stand daher konkret bei der Stadt ab, in der das Objekt liegt, bevor Sie eine Anlage bestellen.
Unabhängig davon sieht das Gesetz Übergangs- und Härtefallregelungen vor, etwa wenn eine Heizung unvorhergesehen ausfällt oder wenn die Umstellung wirtschaftlich unzumutbar wäre. Auch für Etagenheizungen gibt es besondere Fristen und Entscheidungswege, weil dort erst geklärt werden muss, ob auf eine Zentralheizung umgestellt wird.
Wird die Heizung getauscht, sind zugleich die begleitenden Anforderungen zu beachten: der hydraulische Abgleich, die Einstellung der Regelung und die Dämmung neu verlegter Leitungen. Diese Punkte werden gern übersehen, obwohl sie den Verbrauch spürbarer senken als mancher Kesseltausch.
Prüfung und Optimierung der Heizungsanlage
Neben der gewöhnlichen Wartung kennt das Gesetz eine gesonderte Betriebsprüfung. Sie zielt nicht auf die Betriebssicherheit, sondern auf die Effizienz: Ist die Vorlauftemperatur zu hoch eingestellt, laufen die Pumpen durchgehend, sind Heizkurve und Nachtabsenkung sinnvoll parametriert, ist die Anlage hydraulisch abgeglichen.
Für größere Wohngebäude mit Gasheizung ist eine solche Prüfung mit anschließender Optimierung vorgeschrieben; sie wird einige Jahre nach Einbau der Anlage fällig. Auch für Wärmepumpen ist eine Betriebsprüfung vorgesehen. Die genauen Schwellen und Stichtage sind mehrfach angepasst worden, weshalb Sie sie für Ihre konkrete Anlage beim Fachbetrieb oder beim Schornsteinfeger abfragen sollten.
Praktisch führt die Prüfung ein Fachbetrieb durch und hält das Ergebnis in einem Protokoll fest. Dieses Protokoll ist der Nachweis; ohne Papier gilt die Prüfung als nicht erfolgt. Legen Sie es zur Anlage, nicht in eine allgemeine Ablage.
Pflichten nach einem Eigentümerwechsel
Die Ausnahmen für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser enden mit dem Eigentümer, für den sie gelten. Wechselt das Eigentum durch Kauf, Schenkung oder Erbfall, muss der neue Eigentümer die Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Maßgeblich ist der Übergang, also im Regelfall die Eintragung im Grundbuch, nicht das Datum des notariellen Vertrags.
Für Verwaltungen ist das ein wiederkehrender Auslöser: Sobald ein Objekt neu in die Betreuung kommt, gehören drei Fragen auf die Übernahmeliste. Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Sind die Leitungen im Keller gedämmt? Wie alt ist der Kessel und welcher Bauart ist er? Diese drei Antworten entscheiden darüber, ob im ersten Jahr Handlungsbedarf besteht.
Beim Verkauf kommt eine weitere Pflicht hinzu: Käufer eines Wohngebäudes müssen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen, wenn im Zuge des Verkaufs energetische Änderungen geplant sind. Der Energieausweis selbst ist ohnehin vorzulegen.
Nachweise, Kontrolle und Bußgelder
Kontrolliert wird vor allem über den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger. Bei der Feuerstättenschau prüft er unter anderem, ob eine Anlage dem Betriebsverbot unterliegt und ob die Nachrüstpflichten an Leitungen und Decke erfüllt sind. Stellt er einen Verstoß fest, setzt er eine Frist und meldet die Sache bei fruchtlosem Ablauf an die zuständige Behörde.
Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz sind Ordnungswidrigkeiten und können mit spürbaren Geldbußen geahndet werden. Wichtiger als das Bußgeld ist in der Praxis jedoch der Zeitdruck: Eine behördliche Frist zwingt zu Entscheidungen, die man mit Vorlauf günstiger getroffen hätte.
Führen Sie deshalb je Objekt eine schlichte Nachweismappe: Rechnung und Fotos der Dämmarbeiten, Datenblatt und Einbaujahr des Kessels, Feuerstättenbescheid, Wartungs- und Prüfprotokolle. Damit lässt sich jede Nachfrage in wenigen Minuten beantworten.
Umsetzung im SPro Manager
Die energetischen Merkmale hängen im SPro Manager am Objekt: Baujahr, Art der Heizung, Einbaujahr und Bauart des Wärmeerzeugers, Zustand der Dämmung an oberster Geschossdecke und Leitungen. Damit steht die entscheidende Information dort, wo sie gebraucht wird, und nicht in einer Tabelle neben der Akte.
Aus dem Einbaujahr des Kessels lässt sich eine Erinnerung setzen, die Jahre vor Erreichen der Altersgrenze anspringt. Wiederkehrende Prüfungen und Wartungen liegen als Termine mit Frist am Objekt, sodass sie nicht an das Gedächtnis einer Person gebunden sind. Protokolle, Rechnungen und der Feuerstättenbescheid werden beim Objekt abgelegt und sind darüber wiederauffindbar.
Übernehmen Sie ein Objekt neu, hilft eine Übernahmeliste mit den offenen Punkten. Der SPro Manager bildet sie als Aufgaben ab, die abgehakt werden. Was das Programm nicht kann, ist die rechtliche Bewertung: Ob ein konkreter Kessel unter das Betriebsverbot fällt, entscheidet der Fachbetrieb, nicht die Software.