Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der häufigste Anlass für ein förmliches Schreiben an den Mieter — und das Verfahren, bei dem in der Praxis am meisten schiefgeht. Der Grund ist selten die Höhe des Betrags, sondern fast immer eine verpasste Frist oder eine unzureichende Begründung. Ein formal fehlerhaftes Verlangen ist unwirksam; man verliert dadurch nicht nur die Erhöhung, sondern muss den ganzen Vorgang neu aufsetzen.
Was § 558 BGB erlaubt
§ 558 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter einer Anpassung der Miete an das ortsübliche Niveau zustimmt. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete: die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Wichtig ist die Rechtsnatur des Vorgangs. Der Vermieter erklärt keine Erhöhung, er verlangt eine Zustimmung. Erst mit der Zustimmung des Mieters — oder mit dem rechtskräftigen Urteil, das sie ersetzt — ändert sich die Miete. Wer stattdessen einfach eine höhere Miete abbucht, hat keine wirksame Erhöhung, sondern einen Rückforderungsanspruch des Mieters.
Ausgeschlossen ist der Weg, wenn eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart ist. Für deren Laufzeit tritt die vereinbarte Anpassung an die Stelle der Erhöhung nach § 558 BGB.
Die beiden Wartefristen
Es sind zwei Fristen zu beachten, und sie werden regelmäßig verwechselt.
Fünfzehn Monate unveränderte Miete. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Da die Erhöhung erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang wirkt, kann das Verlangen praktisch nach zwölf Monaten unveränderter Miete zugehen.
Zwölf Monate seit der letzten Erhöhung. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen wegen Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten bleiben bei beiden Fristen außer Betracht.
Ein Beispiel: Die letzte Erhöhung wurde zum 1. Januar 2025 wirksam. Das nächste Verlangen kann frühestens am 1. Januar 2026 zugehen. Geht es im Januar 2026 zu, ist die neue Miete ab dem 1. April 2026 geschuldet — dann sind seit der letzten Änderung fünfzehn Monate vergangen. Beide Fristen greifen hier also ineinander.
Kappungsgrenze: zwanzig oder fünfzehn Prozent
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der bisherigen Miete liegt, darf nicht in einem Schritt dorthin erhöht werden. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent erhöhen. Bezugspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung.
In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann die Landesregierung die Grenze durch Rechtsverordnung auf fünfzehn Prozent absenken. In Nordrhein-Westfalen geschieht das über die Mieterschutzverordnung, die einzelne Städte und Gemeinden benennt und zeitlich befristet ist.
Die Kappungsgrenze ist eine Obergrenze neben der Vergleichsmiete, keine Alternative dazu. Es gilt stets der niedrigere der beiden Werte: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete nur fünf Prozent über der bisherigen Miete, sind auch nur fünf Prozent durchsetzbar.
Begründungsmittel und Mietspiegel
Das Verlangen muss begründet werden. § 558a Abs. 2 BGB nennt die zulässigen Mittel:
- einen Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- die Benennung von mindestens drei entsprechenden Wohnungen
Der Mietspiegel ist in der Praxis der einfachste Weg, weil er ohne Kosten auskommt und für den Mieter nachvollziehbar ist. Man ordnet die Wohnung in das passende Feld ein und legt offen, wie diese Einordnung zustande kommt: Baujahr, Größe, Ausstattung, Lage. Liegt die Zielmiete innerhalb der ausgewiesenen Spanne, ist das Verlangen begründet; eine punktgenaue Ermittlung des Einzelwerts ist auf dieser Stufe nicht verlangt.
Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, der Angaben für die betroffene Wohnung enthält, sind dessen Werte im Erhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn man mit einem anderen Begründungsmittel arbeitet. Wer also ein Gutachten vorlegt, muss zusätzlich den Mietspiegelwert nennen. Beim qualifizierten Mietspiegel wird zudem vermutet, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden.
Beim Weg über drei Vergleichswohnungen sind diese so zu bezeichnen, dass der Mieter sie identifizieren und überprüfen kann — Anschrift, Lage im Gebäude, Größe und Miete. Wohnungen aus dem eigenen Bestand sind zulässig.
Form und Inhalt des Erhöhungsverlangens
Das Verlangen bedarf der Textform. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich, ein Brief oder eine E-Mail genügen; entscheidend ist der Zugang, und den muss der Vermieter beweisen. Bei mehreren Mietern muss das Schreiben von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein.
Inhaltlich gehören hinein:
- die bisherige Miete und der geforderte neue Betrag, jeweils als Nettokaltmiete
- der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll
- das Begründungsmittel mit den konkreten Werten und der Einordnung der Wohnung
- bei Nutzung eines qualifizierten Mietspiegels dessen Fassung und Stand
- die Aufforderung zur Zustimmung und die Frist dafür
Wird die Wohnfläche zur Begründung herangezogen, sollte die Angabe belastbar sein. Sie ist die Grundlage der Einordnung in den Mietspiegel und damit ein Angriffspunkt.
Zustimmung, Überlegungsfrist, Klage
Der Mieter hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Die Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa durch vorbehaltlose Zahlung der höheren Miete über mehrere Monate.
Bleibt die Zustimmung aus, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Dafür hat er nach dem Ablauf der Überlegungsfrist weitere drei Monate Zeit. Verstreicht diese Klagefrist, ist das Verlangen erledigt und muss neu gestellt werden. Eine Teilzustimmung ist möglich; dann bleibt nur der bestrittene Teil im Streit.
Der Mieter hat nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt er, tritt die Erhöhung nicht ein.
Die häufigsten Fehler
- Die Erhöhung wird als Erklärung formuliert statt als Zustimmungsverlangen
- Die Zwölfmonatsfrist seit der letzten Erhöhung wird mit der Fünfzehnmonatsfrist verwechselt
- Betriebskosten werden in die Bezugsgröße eingerechnet — maßgeblich ist die Nettokaltmiete
- Der Mietspiegel wird nur genannt, aber die Einordnung der Wohnung nicht dargelegt
- Bei mehreren Mietern geht das Schreiben nur an eine Person
- Die Klagefrist von drei Monaten nach Ende der Überlegungsfrist wird versäumt
- Der Zugang lässt sich nicht belegen, weil einfach versandt wurde
Umsetzung im SPro Manager
Die Miete wird als Zeitraum geführt, nicht als einzelner Wert. Jede Änderung erzeugt einen neuen Zeitraum mit Beginn und Betrag; der bisherige bleibt erhalten. Daraus lässt sich unmittelbar ablesen, seit wann die Miete unverändert ist und wann die letzte Erhöhung wirksam wurde — die beiden Angaben, an denen die Fristenprüfung hängt.
Die Sollstellung für den Mieteingang folgt dem neuen Zeitraum automatisch ab dem Monat, in dem die Erhöhung wirkt, sodass ein Rückstand nicht durch eine vergessene Anpassung entsteht. Das Erhöhungsschreiben wird beim Mietverhältnis abgelegt, zusammen mit dem Datum des Zugangs und der Zustimmung. Bis zur Zustimmung bleibt der Vorgang als offener Punkt sichtbar, damit die Klagefrist nicht unbemerkt abläuft.