Wer die Miete nicht alle paar Jahre über ein Zustimmungsverlangen anheben möchte, kann die Entwicklung schon im Mietvertrag regeln. Das Gesetz kennt dafür zwei Wege: die Staffelmiete mit im Voraus festgelegten Beträgen und die Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Beide ersetzen die Erhöhung nach § 558 BGB und haben ihre eigenen Bedingungen.
Warum man die Miete im Voraus regelt
Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist aufwendig: Fristen prüfen, Begründungsmittel beschaffen, Zustimmung einholen, gegebenenfalls klagen. Bei einem größeren Bestand summiert sich das. Eine im Vertrag vereinbarte Entwicklung nimmt diesen Aufwand heraus und schafft Planbarkeit auf beiden Seiten — der Mieter weiß, was auf ihn zukommt, der Vermieter kalkuliert mit festen Größen.
Der Preis dafür ist Verbindlichkeit. Wer sich für Jahre festlegt, kann an einem stark steigenden Markt nicht mehr teilnehmen. Umgekehrt trägt der Vermieter bei der Staffelmiete das Risiko, dass die Beträge hinter der Entwicklung zurückbleiben. Die Wahl ist deshalb keine Formalie, sondern eine Kalkulationsentscheidung.
Staffelmiete nach § 557a BGB
Bei der Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeitabschnitte im Voraus festgelegt. Drei Anforderungen entscheiden über die Wirksamkeit:
- Schriftform. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden, in aller Regel als Teil des Mietvertrags.
- Betragsmäßiger Ausweis. Die Miete muss für den jeweiligen Zeitraum als Betrag ausgewiesen sein. Eine Formulierung wie „Erhöhung um jeweils drei Prozent“ reicht nicht. Zulässig ist die Angabe des Erhöhungsbetrags, wenn daraus die jeweilige Miete eindeutig folgt.
- Mindestlaufzeit je Staffel. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Die Zahl der Staffeln ist nicht begrenzt, ebenso wenig die Gesamtdauer. Übliche Vereinbarungen laufen über drei bis fünf Staffeln. Die neue Staffel gilt ohne weitere Erklärung ab dem vereinbarten Zeitpunkt; ein Schreiben ist rechtlich nicht nötig. In der Praxis ist eine Erinnerung an den Mieter dennoch sinnvoll, weil sonst die Dauerüberweisung unverändert läuft und ein Rückstand entsteht.
Nur die Nettokaltmiete wird gestaffelt. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben davon unberührt und können nach einer Abrechnung angepasst werden. Ebenfalls unberührt bleibt die Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei vereinbarter Pauschale.
Indexmiete nach § 557b BGB
Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Ein anderer Index ist nicht zulässig. Auch hier gilt: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Die Vereinbarung bedarf ebenfalls der Schriftform. Sie sollte den Index eindeutig benennen und den Ausgangswert festhalten — also den Indexstand des Monats, auf den sich die Ausgangsmiete bezieht. Ohne diesen Ausgangswert ist die spätere Berechnung streitanfällig.
Die Kopplung wirkt in beide Richtungen. Sinkt der Index, kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen. In der Praxis kommt das selten vor, sollte aber bekannt sein, bevor man das Modell wählt.
Die Anpassungserklärung bei der Indexmiete
Anders als bei der Staffelmiete ändert sich die Miete nicht von selbst. Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären. Die Erklärung muss enthalten:
- die eingetretene Änderung des Index, nachvollziehbar mit Ausgangs- und aktuellem Wert
- die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag
- den Zeitpunkt, ab dem die geänderte Miete gilt
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht die Erklärung im März zu, gilt die neue Miete ab Mai. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich; die Erklärung wirkt aus sich heraus, wenn sie den Anforderungen genügt.
Rückwirkung gibt es nicht. Wer die Anpassung ein Jahr lang vergisst, kann sie nicht nachfordern, sondern nur ab dem übernächsten Monat nach der jetzt abgegebenen Erklärung geltend machen. Das ist der praktische Grund, warum Indexmieten in die Fristenüberwachung gehören.
Gemeinsame Grenzen beider Modelle
Ist eine Staffel- oder Indexmiete wirksam vereinbart, ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB für deren Laufzeit ausgeschlossen. Ebenso ausgeschlossen ist grundsätzlich die Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB. Bei der Indexmiete besteht eine enge Ausnahme für bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa weil er zu ihnen gesetzlich verpflichtet wurde.
Die Mietpreisbremse gilt unverändert. In Gebieten, für die eine entsprechende Landesverordnung besteht, ist bei der Staffelmiete jede einzelne Staffel an der zulässigen Höchstmiete zu messen, bei der Indexmiete die Ausgangsmiete. Eine Staffel, die die Grenze überschreitet, ist insoweit unwirksam; die übrigen bleiben bestehen.
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind bei beiden Modellen unwirksam. Wer etwa eine Mindestlaufzeit von acht Monaten je Staffel vereinbart, hat keine kürzere Frist, sondern eine unwirksame Klausel.
Fehler, die die Vereinbarung kippen
Beide Modelle scheitern selten an der Idee und fast immer an der Formulierung. Die Fehler wiederholen sich:
- Die Staffel ist in Prozent statt als Betrag angegeben. Damit fehlt der betragsmäßige Ausweis, den § 557a BGB verlangt, und die Staffelvereinbarung ist unwirksam. Es bleibt bei der Ausgangsmiete, und Erhöhungen laufen wieder über § 558 BGB.
- Die erste Staffel greift schon nach sechs oder acht Monaten. Die Mindestdauer von einem Jahr wird dadurch nicht verkürzt; die betroffene Staffel wirkt nicht zum vereinbarten Zeitpunkt.
- Bei der Indexmiete fehlt der Ausgangswert. Ohne den Indexstand, auf den sich die Ausgangsmiete bezieht, lässt sich die Änderung nicht nachvollziehbar berechnen, und die Erklärung ist angreifbar.
- Die Anpassungserklärung nennt nur den neuen Betrag. Verlangt ist die Angabe der eingetretenen Indexänderung und der Erhöhung als Geldbetrag — beides gehört in das Schreiben.
- Die Betriebskostenvorauszahlung wird mitgestaffelt. Gestaffelt wird die Nettokaltmiete; die Vorauszahlung folgt der Abrechnung und wird gesondert angepasst.
- Die Vereinbarung wird mündlich getroffen oder in einem Nachtrag ohne Unterschriften aller Parteien. Beide Modelle verlangen die Schriftform.
Eine unwirksame Staffel oder Indexklausel zieht den Mietvertrag nicht mit sich. Sie fällt für sich weg, die Ausgangsmiete bleibt, und der Vermieter steht wieder beim gesetzlichen Erhöhungsverfahren — nur mit dem Nachteil, dass er darauf jahrelang nicht vorbereitet war und die Fristen ungenutzt verstrichen sind.
Welches Modell wann passt
Die Staffelmiete ist das einfachere Modell. Sie braucht nach Vertragsschluss keine Erklärung, keine Berechnung und keine Fristenprüfung. Sie eignet sich für Bestände mit ruhiger Kostenentwicklung und für Vermieter, die Verwaltungsaufwand vermeiden wollen. Ihr Nachteil zeigt sich, wenn die Preise schneller steigen als kalkuliert.
Die Indexmiete bildet die Geldentwertung ab und schützt damit vor einem realen Wertverlust der Miete. Der Preis ist Aufwand: Jede Anpassung verlangt eine korrekt begründete Erklärung, und die Frist muss überwacht werden. Sie passt für längere Mietverhältnisse und für Vermieter, die diesen Vorgang zuverlässig organisieren.
Wer weder das eine noch das andere vereinbart, bleibt beim gesetzlichen Weg über § 558 BGB — mit dem Vorteil, an einer Marktentwicklung teilnehmen zu können, und dem Nachteil des Verfahrens.
Umsetzung im SPro Manager
Staffeln werden als Mietzeiträume mit Beginn und Betrag hinterlegt. Die Sollstellung wechselt zum Stichtag von selbst auf den neuen Betrag, sodass die Zahlungskontrolle ab dem ersten Monat mit der richtigen Größe vergleicht und ein scheinbarer Rückstand nicht erst nach Wochen auffällt.
Für die Indexmiete steht der Ausgangswert beim Mietverhältnis, und die nächste mögliche Anpassung liegt als Termin mit Erinnerung vor. Ist die Erklärung verschickt, wird sie mit Datum abgelegt; der neue Mietzeitraum beginnt mit dem übernächsten Monat. So bleibt nachvollziehbar, auf welcher Erklärung welcher Betrag beruht.