Mietkaution: Höhe, Anlage, Verzinsung, Abrechnung

Die Kaution ist der Betrag, über den am Ende eines Mietverhältnisses am häufigsten gestritten wird. Die gesetzlichen Regeln in § 551 BGB sind dabei kurz und eindeutig; die Probleme entstehen im Umgang mit dem Geld über die Jahre und in der Abrechnung nach dem Auszug. Wer die Kaution von Anfang an sauber führt, hat am Ende eine Rechnung, die sich in wenigen Zeilen erklären lässt.

Höhe: drei Nettokaltmieten als Obergrenze

Bei Wohnraum darf die Sicherheit das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten nicht übersteigen. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete bei Vertragsschluss. Vorauszahlungen und Pauschalen für Betriebskosten bleiben außer Betracht — ein Fehler, der bei Verträgen mit hoher Vorauszahlung schnell passiert.

Wird eine höhere Kaution vereinbart, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. Unwirksam ist nur der Teil, der die Grenze überschreitet; den Mehrbetrag kann der Mieter zurückverlangen. Steigt die Miete später, wächst die zulässige Kaution nicht automatisch mit. Eine Nachforderung setzt eine neue Vereinbarung voraus, auf die der Mieter sich nicht einlassen muss.

Bei Gewerberaum gilt die Grenze nicht. Die folgenden Ausführungen betreffen ausschließlich Wohnraum.

Zahlung in drei Raten

Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht steht ihm zu, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Für die Verwaltung heißt das: Die Kaution ist keine einmalige Position, sondern über drei Monate zu verfolgen. Zahlt der Mieter die Raten nicht, ist das eine Pflichtverletzung; erreicht der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten, kommt eine Kündigung in Betracht. In der Praxis wird zunächst gemahnt, und zwar zeitnah, weil ein vergessener Kautionsrest nach zwei Jahren kaum noch beizutreiben ist.

Getrennte Anlage und Verzinsung

Der Vermieter hat eine ihm überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Die Trennung ist keine Buchungsfrage, sondern eine Frage des Kontos. Die Kaution gehört auf ein eigenes, erkennbar als Mietkautionskonto geführtes Konto — nicht auf das Mietkonto und schon gar nicht auf das Privatkonto. Der Zweck ist der Schutz des Mieters in der Insolvenz des Vermieters: Nur ein erkennbar getrennt angelegter Betrag fällt nicht in die Masse.

Legt der Vermieter nicht getrennt an, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass das nachgeholt wird, und darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht: Er darf die Mietzahlung in Höhe der Kaution zurückhalten, bis die ordnungsgemäße Anlage nachgewiesen ist. Das ist ein wirksamer Hebel und ein Grund, die Anlage von Anfang an richtig zu machen.

Der Mieter hat außerdem einen Anspruch darauf zu erfahren, wie und wo seine Kaution angelegt ist. Ein knapper Nachweis nach Eingang der letzten Rate — Institut, Kontoart, Betrag — erledigt diese Frage ein für alle Mal und nimmt dem Thema die Spannung.

Von der Anlagepflicht kann zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden. Eine Vertragsklausel, die die Verzinsung ausschließt, ist unwirksam. Bei sehr niedrigen Zinssätzen kann der Ertrag praktisch bei null liegen; das ändert an der Pflicht zur getrennten Anlage nichts.

Andere Sicherheiten: Bürgschaft und Verpfändung

Die Kaution muss nicht als Barbetrag geleistet werden. Verbreitet sind:

• Bürgschaft. Meist als Bankbürgschaft oder als Bürgschaft eines Dritten. Sie sollte selbstschuldnerisch und unbefristet sein. Der Bürge haftet nur bis zur vereinbarten Höhe, und auch hier gilt die Grenze von drei Nettokaltmieten, wenn der Mieter die Bürgschaft stellt.
• Verpfändetes Sparguthaben. Das Konto lautet auf den Mieter; das Guthaben wird an den Vermieter verpfändet. Vorteil: Zinsen und steuerliche Zuordnung liegen beim Mieter, die Trennung ist eindeutig.
• Kautionsversicherung. Der Mieter zahlt eine laufende Prämie, der Versicherer bürgt. Der Vermieter ist abgesichert, der Mieter baut aber kein Guthaben auf. Eine Pflicht, diese Form zu akzeptieren, besteht nicht.

Welche Form gilt, richtet sich nach der Vereinbarung. Bietet der Mieter eine andere als die vereinbarte Form an, muss der Vermieter sie nicht annehmen.

Zugriff während der Mietzeit

Bei laufendem Wohnraummietverhältnis darf der Vermieter die Kaution grundsätzlich nicht verwerten. Die Sicherheit soll am Ende zur Verfügung stehen; würde man während der Mietzeit darauf zugreifen, wäre sie zum maßgeblichen Zeitpunkt aufgebraucht.

Umgekehrt darf der Mieter die letzten Mieten nicht mit der Kaution verrechnen. Ein solches Abwohnen ist eine Pflichtverletzung, die ihrerseits zur Kündigung führen kann. In der Praxis kündigt man das an, bevor der Mieter es tut: ein kurzer Hinweis im Schreiben zur Beendigung genügt.

Abrechnung nach dem Auszug

Mit der Rückgabe der Wohnung entsteht kein sofort fälliger Rückzahlungsanspruch. Dem Vermieter wird eine angemessene Frist zugestanden, um zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; in der Rechtsprechung bewegt sich der Rahmen üblicherweise im Bereich weniger Monate und hängt vom Einzelfall ab.

Der geordnete Ablauf sieht so aus:

• Wohnung übernehmen und Protokoll mit Zählerständen und Mängeln erstellen
• offene Mieten und Nebenkostenrückstände zusammenstellen
• Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus beziffern, möglichst mit Kostenvoranschlag
• eine schriftliche Kautionsabrechnung erstellen: Kaution, Zinsen, Abzüge einzeln, Restbetrag
• den unstreitigen Teil zügig auszahlen, auch wenn noch eine Position offen ist
• für eine ausstehende Betriebskostenabrechnung nur einen angemessenen Teilbetrag einbehalten

Der Einbehalt für eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung ist zulässig, aber der Höhe nach begrenzt: Er darf sich an einer zu erwartenden Nachzahlung orientieren und nicht die gesamte Kaution binden. Nach der Abrechnung wird der Rest unverzüglich ausgezahlt.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung. Diese kurze Frist ist der eigentliche Zeitdruck nach einem Auszug — nicht die Kautionsabrechnung selbst.

Typische Fehler

• Die Kaution wird auf dem Mietkonto belassen und nicht getrennt angelegt
• Die Grenze wird aus der Bruttomiete statt aus der Nettokaltmiete berechnet
• Die zweite und dritte Rate werden nicht nachverfolgt
• Nach dem Auszug wird die gesamte Kaution bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten
• Es gibt keine schriftliche Abrechnung, sondern nur eine Überweisung mit Restbetrag
• Die sechsmonatige Verjährung für Schadensersatzansprüche wird übersehen
• Beim Eigentümerwechsel wird die Kaution nicht übergeben und nicht dokumentiert

Umsetzung im SPro Manager

Die Kaution steht als eigene Größe beim Mietverhältnis: vereinbarte Höhe, geleistete Zahlungen mit Datum, Form der Sicherheit und das Konto, auf dem sie liegt. Offene Raten bleiben als Forderung sichtbar, bis sie eingegangen sind, statt in der laufenden Mietbuchhaltung unterzugehen.

Zum Ende des Mietverhältnisses lassen sich die Positionen für die Abrechnung zusammenziehen: Kaution und Zinsen auf der einen Seite, offene Mieten, Nebenkosten und belegte Schäden auf der anderen. Die Abrechnung wird als Dokument beim Mietverhältnis abgelegt, zusammen mit dem Übergabeprotokoll und den Belegen zu den Abzügen. Die sechsmonatige Frist ab Rückgabe wird als Termin geführt, damit die Prüfung nicht in den Alltag rutscht.