Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist der Vorgang mit den strengsten Formanforderungen im Mietrecht. Der Gesetzgeber schützt den Mieter über die Form, über die Fristen und über das Erfordernis eines berechtigten Interesses. Für die Verwaltung heißt das: Der Inhalt eines Kündigungsschreibens entscheidet seltener über den Ausgang als seine Form und sein Zugang.
Schriftform und richtige Adressaten
Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung der schriftlichen Form. Verlangt ist ein Schriftstück mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht über ein Portal genügen nicht — auch dann nicht, wenn im Vertrag etwas anderes steht.
Die Kündigung muss von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein. Bei einer Erbengemeinschaft oder mehreren Eigentümern unterschreiben alle oder ein Bevollmächtigter mit nachgewiesener Vollmacht. Wird durch eine Verwaltung gekündigt, sollte die Vollmacht im Original beiliegen; andernfalls kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen und der Vorgang beginnt von vorn.
Ebenso wichtig ist der Zugang. Er ist vom Kündigenden zu beweisen. Bewährt hat sich die Zustellung durch Boten, der den Inhalt kennt und den Einwurf mit Datum und Uhrzeit protokolliert. Ein Einwurf-Einschreiben ist eine Alternative, ein Übergabe-Einschreiben ist riskant, weil es bei Abwesenheit nur zu einem Benachrichtigungsschein führt.
Fristen nach § 573c BGB
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht sie also bis zum dritten Werktag des Januars zu, endet das Mietverhältnis am 31. März.
Für den Mieter bleibt es dauerhaft bei dieser Frist von drei Monaten. Für den Vermieter verlängert sie sich um jeweils drei Monate nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums:
- bis fünf Jahre Mietdauer: drei Monate
- ab fünf Jahren: sechs Monate
- ab acht Jahren: neun Monate
Maßgeblich ist die Überlassung, nicht der Vertragsschluss. Eine Vereinbarung, die die Fristen zum Nachteil des Mieters ändert, ist unwirksam. Für möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters und für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gelten Sonderregeln.
Ein Sonderfall ist § 573a BGB: In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür verlängert sich die Frist um drei Monate, und der Grund für die erleichterte Kündigung muss im Schreiben angegeben werden.
Berechtigtes Interesse des Vermieters
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. § 573 Abs. 2 BGB nennt die Regelfälle:
- Schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters — etwa fortgesetzt unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung, nachhaltige Störung des Hausfriedens oder unerlaubte Untervermietung.
- Eigenbedarf — der Vermieter benötigt die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.
- Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung — mit erheblichen Nachteilen für den Vermieter. Die Absicht, höhere Miete zu erzielen, genügt ausdrücklich nicht.
Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Was dort nicht steht, ist im Prozess grundsätzlich nicht zu berücksichtigen; nur nachträglich entstandene Gründe lassen sich nachschieben.
Eigenbedarf begründen
Die Eigenbedarfskündigung ist der praktisch wichtigste und zugleich der am häufigsten angegriffene Fall. Das Schreiben muss die Person benennen, für die die Wohnung benötigt wird, ihr Verhältnis zum Vermieter und den Grund des Bedarfs so konkret schildern, dass der Mieter ihn prüfen kann. Allgemeine Wendungen wie „für einen Familienangehörigen“ reichen nicht.
Der Bedarf muss ernsthaft und vernünftig nachvollziehbar sein. Vorgeschobener Eigenbedarf führt nicht nur zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen — Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz. Entfällt der Bedarf vor dem Auszug, ist das dem Mieter mitzuteilen.
Außerordentliche Kündigung
Die fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund nach § 543 BGB voraus: Dem Kündigenden muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Das Gesetz nennt unter anderem die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung, die unbefugte Überlassung an Dritte und den erheblichen Zahlungsverzug.
In der Regel ist zuvor abzumahnen oder eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. Beim Zahlungsverzug ist beides entbehrlich. Bei Störungen des Hausfriedens ist die Abmahnung dagegen der übliche und beweisrelevante erste Schritt: Sie beschreibt den Vorfall mit Datum, benennt die Pflichtverletzung und kündigt die Folgen an.
Die außerordentliche Kündigung wird in der Praxis regelmäßig hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbunden. Das ist sinnvoll, weil beide Kündigungen unterschiedlichen Voraussetzungen unterliegen und eine Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung berührt.
Widerspruch des Mieters
Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Anerkannt sind etwa hohes Alter, schwere Krankheit, eine weit fortgeschrittene Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum.
Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Der Vermieter muss den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist rechtzeitig hinweisen; unterbleibt der Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsrechtsstreit erklären. Der Hinweis gehört deshalb in jedes Kündigungsschreiben.
Ablauf in der Verwaltung
- Prüfen: Wer ist Vermieter, wer ist Mieter, liegt eine Vollmacht im Original vor
- Frist berechnen: Überlassungsdatum feststellen, Verlängerung nach fünf und acht Jahren beachten
- Grund formulieren: konkret, mit Namen, Zeitpunkt und nachvollziehbarem Bedarf
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht mit Form und Frist aufnehmen
- Zustellung organisieren: Botenzustellung mit Protokoll oder Einwurf-Einschreiben
- Rückgabetermin vereinbaren und die Übergabe vorbereiten
- bei ausbleibender Räumung: Räumungsklage prüfen, nicht selbst räumen
Eine eigenmächtige Räumung oder ein Austausch der Schlösser ist verbotene Eigenmacht und begründet Schadensersatzansprüche. Der Weg führt zwingend über das Gericht und den Gerichtsvollzieher.
Häufig ist der Aufhebungsvertrag die bessere Lösung. Beide Seiten vereinbaren einvernehmlich ein Ende zu einem bestimmten Datum, ohne dass es auf Kündigungsgrund und Frist ankommt. Er wird schriftlich geschlossen und regelt neben dem Enddatum den Übergabetermin, den Zustand der Rückgabe, die Behandlung der Kaution und offene Betriebskosten. Für den Mieter kann ein früheres Ende ein Vorteil sein, für den Vermieter die Sicherheit, dass die Wohnung tatsächlich frei wird.
Kündigt der Mieter, ist der Eingang zu bestätigen und das Enddatum zu benennen — auch dann, wenn es von dem abweicht, das der Mieter genannt hat. Ein Widerspruch fällt so früh auf, solange sich noch etwas regeln lässt. Anschließend beginnt die Vorbereitung der Neuvermietung: Besichtigungstermine sind mit angemessenem Vorlauf anzukündigen und auf ein zumutbares Maß zu begrenzen.
Umsetzung im SPro Manager
Das Mietverhältnis führt das Überlassungsdatum, aus dem sich die maßgebliche Kündigungsfrist ergibt. Beim Anlegen einer Kündigung wird das Beendigungsdatum daraus abgeleitet und mit dem Zugangsdatum festgehalten, das man nach der Zustellung nachträgt.
Kündigungsschreiben, Zustellnachweis, Abmahnungen und ein etwaiger Widerspruch liegen als Dokumente beim Mietverhältnis in zeitlicher Reihenfolge. Zum Beendigungsdatum entstehen die Folgeaufgaben: Übergabetermin, Zwischenablesung, Endabrechnung der Betriebskosten und Kautionsabrechnung. Die Sollstellung endet mit dem letzten Monat, sodass nach dem Auszug keine Forderung weiterläuft.